「蛋壳公寓判例」作为律师，两年前我为什么起诉蛋壳公寓？

最近一段时间，长租公寓爆雷不断，房东为避免扩大损失，一般都会主动收房。在早期阶段，租客还能与房东“斗智斗勇”，但大多都会以房东断水断电，租客被迫搬离为结局。

一、诉讼原因：主动出击，用法律武器“阻挡”房东收房

闲话少谈，首先来说一说，我为什么起诉蛋壳公寓。2018年1月，我即将毕业，在上海单凭自己买房，实力不允许，刚毕业经济拮据，还需要家里接济，只能先租着。经过一段时间的看房，综合下来还是蛋壳公寓的装修（比自如的装修要好）不错，最终决定选择蛋壳公寓。

2018年8月，我看到长租公寓杭州鼎家爆雷、房东驱赶租客的新闻。一想，他妈的，鼎家租客的今天很有可能就是我的明日啊。

当时的绝大多数的新闻媒体，报道的关注点都在“租金贷”上，认为租客是受害者，大多数律师也持这种观点。

我赶快寻找对策、收集相关判例，结果很失望，长租公寓巨头自如和房东签订的《资产委托管理服务合同》大多被上海、北京两地的法院认定实质为房屋租赁合同，此种认定对租客来说非常不利。

不过也看到有认定是委托合同的观点。上海徐汇法院曾以房东和自如签订的资产委托管理服务合同实质为房屋租赁合同为由，将案件移送上海浦东新区法院，上海浦东新区法院认为是委托合同，报请上海一中院裁定，上海一中院最终指定上海徐汇法院进行审理。

经过两三天的考虑，我形成了“租金贷”不是问题的关键，代理权才是问题关键的想法。

我决定下手，来对付蛋壳公寓爆雷，房东来收房。即使蛋壳公寓不倒，也可以利用裁判文书公开制度，让律师同行和其他长租公寓的租客引用判例进行维权（事情的发展，符合我当时的设想）。

当然，绝大数租客看不懂我的思路，主要还是让一小部分律师同行来看，他们会在长租公寓爆雷后撰写法律文章，这时就会引用的司法判例进行法律分析。

二、诉讼思路：主打无权代理，抓托管型长租公寓的“七寸”打

托管型长租公寓的核心问题是房东和长租公寓之间成立何种法律关系？是房屋租赁合同法律关系，还是委托合同法律关系？这个问题，决定了长租公寓爆雷，受伤的是租客，还是房东。当然也不排除是第三方机构（政府出面）。

由于手头只有我和蛋壳公寓的合同，起诉谁，意味着诉讼难度和举证责任不同。因为企业的身份信息，可以在国家企业信用网站直接拉，但调取房东的身份信息对当时的我来说比较困难。

最终，我选择只起诉蛋壳公寓。我设计了主张“无权代理“的诉讼思路，有权代理的举证责任是蛋壳公寓的，蛋壳公寓需要证明自己取得了房东的授权，证明自己是有权代理，我这边的举证责任就非常轻了。

本来起诉时，只打“无权代理”问题，尽量压低诉讼费。所以只主张了两项的起诉请求：1、撤销房屋租赁合同；2、支付后续搬家费用。

后来，审理中，我又增加诉讼请求：1、返还除去房屋占有使用费的剩余租金；2、返还押金；3、赔偿无法办理房屋租赁备案登记的损失；4、退还并赔偿电费款（退一赔三）。

我知道，这些诉请都可能被驳回，但还是尝试去主张。

关于返还除去房屋占有使用费的剩余租金、押金问题。蛋壳公寓与天津一家保理公司签订保理合同，把未来的应收租金直接转让给这家保理公司，蛋壳公寓一次性拿到了全部款项，我直接向这家保理公司按月支付款项（保理合同已写入《民法典》）。

所以要求返还除去房屋占有使用费的剩余租金的难度非常大，法院很难支持。

关于赔偿无法办理房屋租赁备案登记的损失问题。我根本无法计算我有多少损失，拍脑袋写了一个数字。无法证明存在损失的诉请，一般都会被法院驳回。提出这项诉请就是恶心蛋壳公寓。

关于退还并赔偿电费款（退一赔三）问题。在我和蛋壳公寓签订的房屋租赁合同中约定了安装电表，但蛋壳公寓事实上没有安装电表。这项诉请本来是要求安装电表，但上海浦东法院立案庭不同意，要求我去掉要求安装电表的诉请。

后来，才有了要求退还并赔偿电费的诉请。我主张蛋壳公寓作为一家专门从事房屋代管的机构，同时向租客提供电力计费服务、收取电费，蛋壳公寓存在欺诈行为，我作为一名消费者，应当适用消费者权益保护。

追加诉请，也是为了迷惑对方，不让对方看出我的诉讼目的。

在开庭时，对方律师和法官说，我和蛋壳公寓之间发生了不愉快。同时，法官（一民庭副庭长）也看着我不像真来主张权利的，像是来找蛋壳公寓事情的，说我浪费司法资源。

一审判决，对于是否有权代理出租管理房屋问题，一笔带过，直接认定蛋壳公寓是有权代理。

为了让二审法官对无权代理问题说理论述，我在上诉状里大篇幅写无权代理和超越代理的理由。很高兴的是，二审主审法官（上海一中院明星法官）也针对性地作了回应。

我的主要理由：
“1、出租人李某（房东）与被上诉人（蛋壳公寓）签订的合同名为《财产委托管理服务合同》，但根据合同中的相关约定，李某向被上诉人（蛋壳公寓）交付房屋，被上诉人（蛋壳公寓）定期向李某支付每月固定收益，对房屋适当改造再将房屋出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，故该合同实质为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人取得的是转租权，而非代理权。
2、被上诉人（蛋壳公寓）没有代理权而以李某的名义与上诉人（我）签订合同，该合同上并无出租人李某的签名。
3、被上诉人（蛋壳公寓）又以该合同为基础与案外人签订任买分期服务协议，将李某未来应收租金的债权进行转让，被上诉人（蛋壳公寓）已经超越了其委托权限。”

上海一中院观点：
“上诉人（我）诉请撤销该合同，其理由系认为被上诉人（蛋壳公寓）无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人（蛋壳公寓）出租系争房屋取得了业主的授权。

上诉人（我）主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人（蛋壳公寓）无权以业主的名义签订本案租赁合同。

对此本院认为，被上诉人（蛋壳公寓）作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。

事实上，在本案租赁过程中，系争房屋的业主李某也从未就此向上诉人（我）提出异议或阻碍上诉人使用租赁房屋。

至于被上诉人（蛋壳公寓）与案外人签订的保理协议是否侵害李某的权益，实与本案无关，上诉人（我）也并非代为主张的适格主体。

故上诉人（我）要求撤销本案租赁合同的请求权基础不成立，本院不予支持。因此，上诉人（我）以撤销合同为基础提出的返还押金、搬家费用等诉请，本院亦不予支持。”

上海浦东新区法院和上海一中院，均认为房东和蛋壳公寓之间签订的合同，系委托合同，蛋壳有权代理房东出租房屋，房东和租客之间成立房屋租赁合同法律关系。（二审判决书链接：【长租公寓系列之特殊案例】张伟诉蛋壳公寓案：房屋租赁合同与委托合同之争（上海一中院判决））

最后，我想说明一下：我不是一个怕事的人，既然，蛋壳公寓给我添麻烦，我何不做出回应。

我人生的第一案件，一定要找一个值得打的对手，不然没有一点意思。我认为蛋壳公寓作为对手很合适，案件也有意义，何乐而不为。

三、诉讼效果：优化合同版本，整改电费账单问题

虽然，我认为蛋壳公寓无权代理的主张，一审、二审均不予采纳。但长租公寓爆雷，对租客就有保障。当然，这份判决也无法阻挡房东来收房。

本案也促使了蛋壳公寓作出两个重大改变：

一、优化合同文本。此案结束，蛋壳公寓在租客的合同文本中，加入“代理”“受托”等字词，来表明自己是房东代理人的身份角色。

「蛋壳公寓判例」作为律师，两年前我为什么起诉蛋壳公寓？-1.jpg

二、电费账单计算方式公开化。此前，蛋壳公寓的电费账单只显示电费款项，无法显示电费如何计算得出。通过本案，蛋壳公寓主动整改电费账单存在问题，将电费款项的计算方式、电力公司的电费账单（下图没有显示）加入租客的电费账单，让租客清楚自己使用的电费如何得出。

「蛋壳公寓判例」作为律师，两年前我为什么起诉蛋壳公寓？-2.jpg

四、写到最后：案件合同材料分享

目前，蛋壳公寓爆雷，基本符合我当时的设想。为了方便租客维护自身权益，我公开我诉蛋壳公寓案涉及的合同文本（包括房东与蛋壳、租客与蛋壳、租客与第三方机构之间的合同文本》、判决书等材料（见附件），供参考使用。

附件：

一、房东与蛋壳公寓签订的《财产委托管理服务合同）（共10页）

二、租客与蛋壳公寓签订的《房屋租赁合同》（共15页）

三、租客与第三方机构签订《任买分期服务协议》（共9页）

四、张伟诉蛋壳公寓无权代理房屋租赁合同纠纷案二审判决书（上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3424号民事判决书，共8页）

一、房东与蛋壳公寓签订的《财产委托管理服务合同）（以下共10页）

「蛋壳公寓判例」作为律师，两年前我为什么起诉蛋壳公寓？-3.jpg