著名地产策划人郭井立:中美贸易战对楼市影响的四点思考

江苏东方地产研究院院长首席策划专家

中国房地产业协会文化地产委员会副秘书长

导读

中美贸易鏖战正酣，对房地产市场将产生什么影响？中国政府有能力驾驭房地产走势吗？

著名地产策划人、江苏东方地产研究院郭井立院长四点思考与您分享：一、楼市面临挑战风险可控；二、政府稳定楼市基调不变；三、修炼内功建立长效机制；四、支招解惑迎接新挑战。

郭井立院长坚信：中国房地产市场仍然会按照自己的轨迹继续前行！决不会因中美贸易战而一蹶不振。

一、楼市面临挑战风险可控

中美贸易战开打，我国的外贸出口必然受阻。消费、外贸出口、投资，一直以来都是拉动GDP增长的三驾马车。根据世贸组织提供的数据，2017年中国以2.26万亿美元的出口额领先于包括美国在内的其他国家。外贸出口受阻，意味着我国的经济增长将面临极大的挑战。企业订单减少，员工面临降薪或失业，可能会影响房贷偿还，从而影响到购买力和对房产投资的欲望，给楼市带来压力。

自6月中旬美国宣布对中国产品加征25%的关税以来，受外汇市场预期和情绪转变的影响，人民币对美元已贬值4.7%、对一篮子货币贬值3.2%。实际上，为了应对出口遇阻的挑战，人民币会接受适当贬值的形式来降低影响。但是，人民币贬值后房地产资产价值随之下降，这会对房地产市场造成潜在影响，境外投资者则会看空中国市场，国内将面临热钱抽逃的风险，此前有太多的热钱进入房地产，所以这对房地产市场是一个极大的考验。

我们知道房地产属不动产，中美贸易战中加征关税的商品不可能包含房地产，中国政府有能力驾驭房地产走势。但是，贸易战会造成外贸出口受阻，企业订单减少，员工薪水减少，会影响到还贷与购买力。人民币对美元贬值，境外投资者看空中国市场，热钱抽逃等现象，也会给房地产造成一定的负面影响。

所以，中美贸易战直接对房地产影响不会很大，但并不是说中美贸易战对房地产没有影响。

二、政府稳定楼市基调不变

这一轮楼市调控已经持续了近两年时间，期间各级政府先后出台了近200次的相关政策，时至今日，楼市调控依然还在继续。此刻，面临贸易战的“外忧”，楼市“内患”又将如何化解？很多人因而担心楼市泡沫破裂，房地产面临下行风险。大家都知道房地产对中国经济重要性，政府更清楚，所以绝不会让楼市崩塌。

那么，政府会不会继续加压楼市或对楼市放水？恐怕都不会！楼市调控已有点“骑虎难下”，考验政府的调控能力。

首先，政府绝不允许房价大涨。这些年房地产的金融化发展，挤压了实体经济的发展，为我们的经济发展埋下了极大的隐患。如果这一次还是像以前那样，通过给房地产注水的形式度过眼前的难关，无疑是加剧房地产泡沫破裂的速度。但是，楼市下行更不行，将引发一系列系统性风险。因此，楼市调控真正要达到的目的是抑制房价快速增长，同时也要防止楼市迅速收缩。所以，这一轮的调控政策除了“限购、限贷、限价”外，还有“限售”。

“限贷”就是控制银行贷款风险。

“限价”就是防止房价大起大落。

“限购”就是不让更多的钱流入房地产。

“限售”则是防止造成抛售资金抽逃。

从中我们不难看出，政府的目的就是要稳定楼市，保持房地产市场平稳发展。

三、修炼内功建立长效机制

目前，中国正在倡导和推动“一带一路”建设，与更多的国家建立双边或多边（区域）自由贸易协定，这将有助于打破美国的贸易限制和围追堵截，促进中国对外投资和商品出口。而且，未来消费这驾“马车”对经济增长拉动的贡献率将会提升。

我们眼前的困难对中国政府和人民是一次大考，如果我们利用这次机会，激发出长期增长的动力，也许这是对我国经济发展的一次刮骨疗伤，“中兴”事件就是一个很好的例子，我们只有修炼内功，提高自身的核心竞争力才能不受制于人。

我们知道，影响房地产市场的四大因素是：经济、货币、政策和供需。中美贸易战直接影响的是经济与币值波动，对楼市只是间接影响。我国房地产市场产生重大影响的主要因素是国家的宏观政策和城市化进程而形成的供需关系，以及投资客、投机客入市等。近20年来，我国房地产市场每次较大波动都是由宏观调控而引发的。

我国房地产市场不能再“头痛医头脚痛医脚”，治标不治本。要建立起长效机制，把楼市引到正确发展的轨道上。目前国家正在研究制定房地产市场长效机制，包含楼市调控政策、租售同权、共有产权、建立公租房，廉租房等保障性住房制度，加大土地多元化供应等等，建立房地产市场的长效机制，促进健康稳定发展。

我们认为：目前贸易战对币值和股市已经发生较大影响，进出口贸易肯定也会产生重大影响，因此短期内楼市调控不会再加码，反倒可能成为松动管制的契机。例如北京刚刚出台“人才购房”不受户籍限制的政策。

四、支招解惑迎接新挑战

在房地产调控的背景下，信贷环境不断紧缩，房地产开发企业的融资压力越来越大。日前有消息称，银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度，大部分银行仅向大型房企发放开发贷和信用额度。如今又遇到贸易战，人民币贬值等带来的一系列影响，海外融资环境也进一步恶化，企业的融资难度进一步加大，尤其是对中小房企更是雪上加霜。

在市场快速波动中，中小企业往往势单力薄，难以挺过。面对这样的情况，对于中小房企而言，如果不想逃离房地产，如何能够继续前行呢？提出三点建议：

1、努力修炼内功。完善现代企业管理制度，提高团队综合素质，项目开发实行精细化管理，以优异的产品创造出企业的品牌效应，这才是企业长期发展的立足之本。

2、延伸地产领域。从过去以住宅为主体的项目开发，延伸至商业、文旅、颐养、特色小镇等新兴地产领域，这些以产业为依托的新兴地产正在成为我国房地产业的主要战场。

3、实现融合发展。房地产项目从拿地、规划设计、建设、营销、运营管理等开发全过程，涉及专业领域非常广泛，任何一个企业单打独斗都是无法完成的。整合地产生态链各有关专业机构，实现互联互通，赋能聚力，融合共赢。

结束语：中美贸易战对中国房地产的影响是可控的，国内房地产市场在一定时期内不会大起大落。

我们作为房地产的业内人士更需要充满信心，把自己修炼好。房地产企业必须建设好项目才是硬道理。“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”。我坚信：中国房地产市场仍然会按照自己的轨迹继续前行！决不会因中美贸易大战而一蹶不振。

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